KERANGKA ACUAN KERJA PENYUSUNAN RENCANA PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PERUMAHAN (RP3) DAN RENCANA BISNIS DI KAWASAN BERORIENTASI TRANSIT
Latar Belakang
Kebutuhan perumahan di kawasan berorientasi transit merupakan hal yang perlu diperhatikan, mengingat adanya potensi peningkatan kegiatan besar-besaran di masa depan yang diakibatkan oleh pemusatan aktivitas dan pengembangan kawasan. Prinsip Transit Oriented Development (TOD) yang diterapkan dalam perencanaan Kawasan Berorientasi Transit akan mempercepat proses pembangunan dan peningkatan ekonomi. Penerapan guna lahan campuran (mixed use) di kawasan ini akan meningkatkan kepadatan, sebagai akibat dari optimalisasi penggunaan lahan. Perumahan, kegiatan komersial, perkantoran, pendidikan, kesehatan, fasilitas sosial akan ditempatkan pada satu kawasan yang terintegrasi dengan fasilitas intermoda. Apabila tidak direncanakan dengan baik, dapat terjadi ketimpangan dalam pengembangan di kawasan berorientasi transit. Prinsip pengembangan berorientasi transit menjadi salah satu pendekatan untuk mengatasi permasalahan akibat kemacetan di perkotaan, seperti peningkatan biaya operasional, biaya waktu perjalanan, biaya pengadaan sarana dan prasarana transportasi, biaya kerusakan lingkungan, dan biaya sosial yang selama ini hanya diatasi melalui pendekatan praktis, seperti peningkatan kapasitas jaringan jalan melalui pelebaran maupun penambahan panjang jalan.
Pendekatan tidak hanya melalui solusi transportasi, namun diwujudkan dalam simpul-simpul pergerakan dengan bangkitan dan tarikan besar agar teratur secara ketataruangan. Untuk mengatasi adanya pergerakan aktivitas masif dengan kendaraan pribadi, maka pusat-pusat aktivitas didekatkan pada perumahan atau diintegrasikan dengan sarana transportasi yang mudah dicapai dengan berjalan kaki selama 20 menit. Membudayakan filosofi walkable city dan menjangkau masyarakat kelas menengah tidaklah mudah, pembangunan perumahan haruslah dibangun di sekitar kawasan berorientasi transit dan berpihak pada kepentingan publik. Hal ini akan mampu mengurangi 11,4 juta angka backlog menurut kepemilikan rumah (BPS, 2016) di Indonesia.
Untuk mewujudkan rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman yang terkoordinasi dan terpadu antara daerah provinsi dan daerah kabupaten/kota, maka diperlukan penyusunan pedoman rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan (RP3) di kawasan berorientasi transit membantu perencanaan pembangunan, pemanfaatan dan pengendalian ruang di kawasan berorientasi transit agar pemenuhan kebutuhan perumahan dapat dioptimalkan, meningkatkan keterjangkauan terhadap hunian, menjaga kualitas lingkungan, serta meningkatkan produktivitas kerja melalui kemudahan akses menuju stasiun transit.
Sementara dalam realisasi pembangunan perumahan, dibutuhkan dukungan pendanaan dan perwujudan kerjasama dengan pihak-pihak lain yang bisa dijalin secara koordinatif dan strategis. Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan membutuhkan Rencana Bisnis sebagai pernyataan formal yang menginformasikan kecenderungan dan target bisnis pembangunan. Rencana Bisnis melingkup kajian dan analisis mendetail tentang strategi realisasi sesuai target dan waktu yang ditetapkan dengan memperhatikan risiko yang mungkin terjadi dalam pengembangan dan pembangunan perumahan di kawasan berorientasi transit.
Maksud dan Tujuan
Maksud dari kegiatan ini adalah untuk mewujudkan penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Rencana Bisnis secara strategis, terkoordinasi, dan terpadu lintas sektoral pada kawasan berorientasi transit.
Tujuan dari kegiatan ini adalah untuk mengarahkan pembangunan dan pengembangan perumahan sesuai dengan fungsinya sebagai kawasan berorientasi transit dan menjadi acuan kegiatan operasional realisasi dan pengawasan pembangunan dan pengembangan perumahan di kawasan berorientasi transit.
Sasaran
Terciptanya koordinasi antara pemerintah lintas sektoral dalam pembangunan dan pengembangan perumahan di kawasan berorientasi transit;
Terwujudnya kerjasama strategis antara pemerintah dan badan usaha dalam pembangunan dan pengembangan perumahan di kawasan berorientasi transit;
Menurunnya angka backlog dengan fasilitasi pembangunan perumahan vertikal di kawasan berorientasi transit;
Terjaminnya pendanaan dan pembiayaan dalam pembangunan dan pengembangan perumahan di kawasan berorientasi transit melalui langkah-langkah strategis, sasaran bisnis, dan manajemen risiko.
Dasar Hukum
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan;
Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;
Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang;
Peraturan Pemerintah Nomor 68 Tahun 2010 tentang Bentuk dan Tata Cara Peran Masyarakat dalam Penataan Ruang;
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 92/PMK.05/2011 tentang Rencana Bisnis dan Anggaran Serta Pelaksanaan Anggaran Badan Layanan Umum;
Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2013 tentang Ketelitian Peta Rencana Tata Ruang;
Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 12 Tahun 2014 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Daerah Provinsi dan Daerah Kabupaten/Kota;
Metodologi
Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan di Kawasan Berorientasi Transit
Persiapan, meliputi penyusunan KAK dan RAB, pembentukan Pokja, penetapan Pokja, dan konsolidasi Pokja;
Pengumpulan data terkait data mobilitas penduduk, moda transport, proyeksi penduduk, daya dukung dan daya tampung ruang;
Penyusunan rencana/masterplan, meliputi analisis, perumusan konsep RP3, pengembangan alternatif jenis hunian pada kawasan transit, dan rekomendasi untuk pembangunan selanjutnya;
Koordinasi dengan stakeholder terkait, yaitu Pemerintah Pusat, Pemerintah Provinsi, Pemerintah Daerah, dan badan usaha. Koordinasi dapat dilakukan dengan FGD, audiensi, atau rapat koordinasi.
Uji publik, yang dihadiri oleh DPRD, SKPD terkait, akademisi, badan usaha, unsur komunitas atau perwakilan masyarakat, dan pihak terkait lainnya;
Legalisasi, yaitu penetapan konsep RP3 menjadi peraturan daerah.
2. Rencana Bisnis di Kawasan Berorientasi Transit :
Strukturisasi pendanaan, meliputi penentuan misi dan prinsip pendanaan, penentuan prioritas, dan penentuan mitra utama;
Rencana operasi, meliputi pembentukan tim pengelola dana yang terdiri dari komite-komite penanggungjawab dana;
Rencana pembiayaan, meliputi kategorisasi target pendanaan, penyusunan rencana pembiayaan di periode awal pembangunan, dan penyusunan rencana pembiayaan saat pembangunan berjalan;
Rencana pemasaran, meliputi studi pasar perumahan dan tren, serta diskusi pendanaan perumahan dengan investor, pemberi pinjaman dana, pengembang, pemerintah pusat maupun daerah, dan agen pembiayaan perumahan;
Evaluasi, yaitu tahap melihat performa perencanaan untuk memastikan efektivitasnya.
Jangka Waktu Pelaksanaan
Jangka waktu yang dibutuhkan dalam pelaksanaan kegiatan ini adalah 16 bulan, dengan rincian sebagai berikut:
Bulan 1-4 : Persiapan tim dan pengumpulan data;
Bulan 5-10 : Proses analisis, penyusunan rencana pengembangan perumahan dan rencana struktur pendanaan;
Bulan 10-14 : Penyusunan dokumen RP3 dan Rencana Bisnis, koordinasi dengan stakeholder terkait, diikuti dengan evaluasi perencanaan;
Bulan 15 : Uji publik RP3 dan Rencana Bisnis;
Bulan 15-16: Legalisasi RP3 menjadi Peraturan Daerah.